durch Eigenbedarf ist ein zentrales Thema für Vermieter und Käufer, die eine vermietete Immobilie selbst nutzen möchten. Vermietete Wohnungen haben am Markt oft einen Preisabschlag und sind deshalb für Kapitalanleger genauso attraktiv wie für Eigennutzer. Doch beim Eigenbedarf gelten klare gesetzliche Regeln – und Stolperfallen, die man kennen sollte.
Was ist eine zulässige Kündigung wegen Eigenbedarf? Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigt. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Eine rein wirtschaftliche Motivation, z. B. Weitervermietung zu höheren Mieten, reicht nicht aus.
Wer zählt zum Kreis der berechtigten Personen? Dazu gehören Ehepartner, Kinder (auch Adoptiv- und Pflegekinder), Eltern, Enkel, Geschwister, Großeltern – und unter bestimmten Voraussetzungen auch Schwiegereltern oder Lebenspartner, sofern ein gemeinsamer Haushalt geplant ist oder eine enge persönliche Bindung besteht. Wichtig ist eine individuelle, plausibel begründete Bedarfslage.
Fristen, Form und Inhalt Die Kündigung erfolgt schriftlich und unter Angabe des konkreten Eigenbedarfs. Die Frist richtet sich nach der Wohndauer des Mieters:
- bis 5 Jahre: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
- über 8 Jahre: 9 Monate
Formelle Fehler oder eine floskelhafte Begründung können die Kündigung unwirksam machen. Der Grund muss detailliert und nachvollziehbar dargelegt werden.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
- Unzureichende oder ausbleibende Begründung
- Fehlt konkreter Bedarf (z. B. „irgendwann selbst nutzen“)
- Unpasstes Ziel: Bedarf bezieht sich auf Personen, die nicht zu den anerkannten Familien- oder Haushaltsangehörigen zählen
- Formfehler: Mündliche Kündigung oder fehlende Unterschrift
- Soziale Härte: Der Mieter könnte beispielsweise aufgrund Alter, Krankheit oder drohender Obdachlosigkeit widersprechen
Alternative: Mietaufhebungsvereinbarung Statt einer formellen Eigenbedarfskündigung kann im Gespräch eine freiwillige Aufhebung des Mietverhältnisses vereinbart werden – oft gegen eine Ablösesumme. Auch wenn dies kein gesetzlich geregeltes Instrument ist, kann es eine praktikable, konfliktarme Lösung sein. Sprechen Sie hierzu Ihren Immobilienprofi an.
Wie lange muss der Vermieter nach dem Einzug bleiben? Es gibt keine gesetzliche Mindestverweildauer. Die Rechtsprechung verlangt jedoch Ernsthaftigkeit: Der Nutzungswille muss dauerhaft und glaubhaft sein. Wer nach der Kündigung nur kurz wohnt oder die Immobilie schnell verkauft/eingreift, riskiert den Vorwurf des vorgeschobenen Eigenbedarfs. Häufig wird davon ausgegangen, dass der Vermieter die Wohnung mindestens zwei bis drei Jahre nutzen sollte. Kürzere Aufenthalte sind möglich, benötigen aber eine nachvollziehbare Begründung (z. B. berufliche Veränderungen, Krankheit, familiäre Umstände).
Vorsicht vor vorgeschobenem Eigenbedarf Vorschriftswidrige Eigenbedarfsbekundungen sind rechtswidrig und können strafrechtliche Folgen haben. Beispiele aus der Praxis zeigen: Betrug vor Gericht kann zu Geldstrafen führen.
Ausblick: Gesetzesänderungen stehen an Ein „Faire Mieten“-Gesetz wird diskutiert: Ziel ist eine stärkere Prüfung des tatsächlichen Bedarfs, längere Kündigungsfristen und erweiterte Nachweispflichten für Vermieter. Mieter sollen besser geschützt werden.
Fazit Eine Eigenbedarfskündigung ist legitim, aber komplex. Wer als Vermieter oder Käufer mit Selbstnutzerabsicht sicher handeln will, sollte die Regeln genau kennen und bei Bedarf fachkundige Beratung in Anspruch nehmen.
Sie haben Fragen zum Kauf vermieteter Immobilien oder zur Anmeldung von Eigenbedarf? Unsere erfahrenen Makler unterstützen Sie – sprechen Sie uns gern an.